Cotas condominiais atrasadas afetam manutenção, folha de funcionários e obras. Uma política de cobrança bem estruturada recupera valores mais rápido e reduz o risco de o condomínio ser processado por cobrança indevida.
1. Cobrança amigável e organizada
O primeiro passo é a notificação formal, com demonstrativo detalhado do débito: competências em aberto, encargos e forma de atualização. Registro escrito e comprovação de envio são essenciais para instruir a futura ação.
2. Limites legais dos encargos
- Multa moratória de até 2% sobre o débito
- Juros conforme a convenção; sem previsão, 1% ao mês
- Correção monetária pelo índice previsto em convenção ou assembleia
- Multa por reiteração de inadimplência exige quórum e procedimento próprios
3. Ação de execução: cota condominial é título executivo
O Código de Processo Civil trata o crédito de cotas condominiais documentalmente comprovado como título executivo extrajudicial. Isso permite ir direto à execução, sem fase de conhecimento — um ganho relevante de tempo.
A execução deve vir instruída com convenção, ata de aprovação do rateio, planilha de débito e comprovantes de notificação.
4. Penhora e responsabilidade do imóvel
A dívida de condomínio é obrigação que acompanha o imóvel (propter rem). Por isso, o imóvel residencial pode ser penhorado mesmo sendo bem de família — a lei prevê essa exceção expressamente. Também é possível responsabilizar o adquirente por débitos anteriores à compra.
5. O que o condomínio não pode fazer
Essas práticas costumam gerar condenação por dano moral e enfraquecem a posição do condomínio na cobrança.
- Impedir o uso de elevador, garagem ou áreas comuns essenciais
- Expor a lista de inadimplentes em mural ou grupo de moradores
- Cortar serviços essenciais da unidade
- Aplicar multa acima do limite legal
6. Acordo é quase sempre melhor
Parcelamentos formalizados por escrito, com cláusula de vencimento antecipado, recuperam caixa mais rápido do que anos de execução. O acordo pode ser homologado judicialmente, tornando-se título ainda mais forte em caso de novo descumprimento.
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